محمد المبارك
19-Jan-2008, 05:27 PM
بسم الله الرحمن الرحيم
اقتراح "مشروع الاسكان البلَدي المجاني" .
الحـمد لله رب العالمـين ، و الصلاة والسلام على أشرف الأنبياء و المرسلين ، نبينا محمد و على آله و صحـبه أجـمعـين .
أمَّا بعـد ، فـإن من الأسس و الركائز العـامَّة التي تقوم عليها الحـضارات ،و تتعايش بها المجتمعات ، توفُّر المساكن و المنازل بحيث تكون في متناول الفـرد العـادي متوسِّط الدخـل ، حيث أنَّ مشكلة الإسكان من أهم المشكلات التي تواجِـه وتُعِـيق عجلة التنمية في شتَّى المجتمعـات ، و لذلك حَـرصت مختلف المجتمعات على إيجـاد شتَّى الوسائل و الأساليب للغـضِّ من هذه المشكلة و الحـد منها .
و مع الزيادة الكبيرة في النمو السكاني بالنسبة لكثير من المجتمعات الإسلامية و العربية تقِلُّ نسبة المستفيدين من الحلول الحكومية ، و المساعدات الرسمية ، ممَّـا يتطلَّب إيجـاد وسائل مساندة للوسائل الحكوميَّة البحـتة .
ولذلك كان لا بُدَّ من إشراك الاستثمارات الخاصة في هذه العمليَّة التنموية الهـامَّة بصيغة أو بأخرى ،حيث لا بـُدَّ من إيجـاد علاقـة تكامليَّة بين العمل الخيري أو التعاوني ، والاستثمار التجاري الربحـي من جـانب القطاع الخاص.
1ـ خطوات مؤسساتية يجب البدء بها لتأطير العمل الإسكاني قبل طرح الحلول الإسكانية:
أولاً : تأسيس جمعية باسم "جمعية القريات الأهلية للإسكان الخيري والتعاوني".
ثانياً : تسجيل تلك الجمعية الأهلية رسمياً في الدوائر الحكومية، لتتمتع بالصفة النظامية لدى ممارستها لنشاطاتها و أعمالها الإسكانية الخيرية .
ثالثاً : اختيار كوادر أمينة و مؤهلة للاشراف على الجمعية ، ـ و من المناسب أن تكون تلك الكوادر تتمتع بمستوى اجتماعي متوسط أو بالاكتفاء الذاتي المادِّي على الأقل ـ .
رابعاً : طرح المشروع باسم "جمعية القريات الأهلية للإسكان الخيري والتعاوني" لدى بلدية المحافظة ، والتنسيق مع "المجلس البلدي" بهذا الخصوص .
خامساً : تقوم "جمعية القريات الأهلية للإسكان الخيري والتعاوني" بتوفير التمويل اللازم لاستئناف نشاطاتها الاسكانية بطرق التمويل الشرعية التي تراها اللجنة التأسيسية للجمعية ،بحيث تكون تلك الأموال مرتجعة فيما بعد ، كما سيأتي :
------------------------------------
2ـ مصادرالتمويل :
أ ـ بما أن الدولة تقوم مشكورةً بمنح المواطنين أراضٍ سكنيةٍ مجانية ، فمن الأجدى استثمار هذه المكرمة الحكومية في توفير الأراضي التي يُقام عليها المشروع السكني الخيري .
ب ـ اختيار مخطط خاص من البلدية "أو جزء من مخطط" من مخططات المنح ، ليُقام عليه المشروع البلدي السكني المجاني .
ج ـ يُعتمد في تخطيط الأراضي السكنية ـ في المشروع السكني ـ أن تُفصل مساحة الأرض السكنية الواحدة ـ و التي في تكون في الغالب حوالي ستمائة متر "600"م ـ الى وحدتين سكنيتين متلاصقتين (دبلكس) مع توفير أراضٍ بيضاءَ لكافة المرافق اللازمة ـ بشكل اقتصادي ـ كالمساجدِ والمدارسِ [أدوار متعددة] و الحدائقِ الصغيرة و ملاعبٍ للأطفال.
د ـ يُخيَّر الحاصل على المنحة السكنية بين حصوله على منحة أرض في مخطط خارج المشروع السكني ، أو وحدة سكنية خاصة متكاملة الخدمات ( و في الغالب فسيكون الاختيار الأخير هو المرغوب ) .
هـ ـ تقوم "جمعية القريات الأهلية للإسكان الخيري والتعاوني" بالحصول على التمويل الشرعي لنمويل مشروعها السكني،بحيث تكون تلك المبالغ مرتجعة فيما بعد .
ـ و يكون ذلك التمويل إمَّا عن طريق :
أَ ـ الاقتراض البنكي الإسلامي .
بَ ـ أو عن طريق المضاربة .
جَـ أو عن طريق استقطاب الاستثمارت التجارية .
دَ ـ ، أو غير ذلك من طرق التمويل الشرعية التي تراها اللجنة التأسيسية للجمعية ، بحيث تكون تلك الأموال مرتجعة فيما بعد ، كما سيأتي :
----------------------------------
3ـ آلية العمل :
أ ـ يقوم المجلس البلدي بإشراف من "بلدية القريات" بتخصيص مخطط مستقِل من المخططات الممنوحة للمواطنين ، أو جزء من مخطط لمشروع الاسكان البلدي المجاني .
ب ـ ينبغي أن يكون المخطط قريباً من الخـدمات العـامَّة ، و مكتمل المرافق .
ج ـ تقوم "جمعية القريات الأهلية للإسكان الخيري والتعاوني" باشراف من المجلس البلدي بالبلدية ببناء مجمَّعات سكنيَّة على الأراضي السكنيَّة في المخطط ـ دون التجـاريَّة ـ .
د ـ يكون البناء في هذه المجمعات السكنية على شكل وحدات سكنية صغيرة [فِـلل دوبلكس ،و تتكون كل فِـلَّة من دورين منفصلين و مستقلين ، بحيث يكون كل دور عبارة عن وحـدة سكنية مستقِلَّة ].
هـ ـ تكون تلك الوحدات السكنية متوسطة المساحـة قـليلة التكلفـة .
و ـ يتم توزيع هذه المساكن على المواطنين المستحـقين والمرشَّـحين من قبل الجمعيات الخيرية ، بعد استخراجهم شهادات استحقاق من الجـهات الشرعيَّة المختصَّـة .
----------------------
4ـ طريقة ارتجاع التمويل :
أ ـ من المعروف عقارياً أن قيمة الاراضي التجارية تزداد ارتفاعاً كلما زاد الاكتظاظ السكاني في المنطقة السكنية ، وهذا ما يوفِّره المشروع السكني بشكلٍ كافٍ .
بـ يتم تغطية تكاليف إقـامة تلك المساكن عن طريق بيع الأراضي التجاريَّة في المخطط،و التي تُركت دون بناءٍ ـ أراضيَ بيضاء ـ في مزادات عامَّة ـ تدريجياً ـ ، بحيث يباع بعضها قبل انتهاء المشروع ، و بعضها بعد اكتماله ، و ذلك لتغطية التكاليف المالية للمشروع بشكلٍ مرحلي .
ج ـ و كذلك فإن عدد الوحدات السكنية سوف تزيد على قطع الأراضي التجارية ، و بالتالى سوف تزيد على عدد الحاصلين على منح الأراضي.
فإذا فرضنا أن لدينا 100 قطعة أرض في المخطط ، والسكني منها ستون فقط ، فكل قطعة أرض سوف يقام عليها اربع وحدات سكنية ،فبالتالي سوف يكون لدينا 240 وحدة سكنية .
ـ فبالتالي يمكننا تغطية كامل القيمة عن طريق بيع بعض الوحدات السكنية ، مع بقاء فائض من تلك الوحدات ، والتي بالإمكان توزيعها على المستحقين بواسطة الجمعيات الخيرية في المحافظة ، كما أنه بالإمكان استثمار الباقي في مشاريع قادمة ، و هكذا ـ هلُمَّ جراَّ ـ . .
ـ و لو فرضنا أن القيمة الانشائية للمشروع لم تكتمل ـ و هذا مستبعد ـ فيُمكن تغـطيةكامل المبلغ عن طريق تجزئة الفرق المتبقي على شكل أقساط دوريَّة يُسدِّدها المستفيدون من تلك المساكن .
د ـ بالإمكان خفض تكاليف البناء بواسطة تطبيق بعض طرق البناء الحديثة المجدية ، وسيأتي الحديث عنها فيما بعد .
و على الله قصد السبيل ، و به المستعان و عليه التكلان ، و صلى الله وسلم و بارك على نبينا محمد ،و على آله و صحبه أجمعين .
اقتراح "مشروع الاسكان البلَدي المجاني" .
الحـمد لله رب العالمـين ، و الصلاة والسلام على أشرف الأنبياء و المرسلين ، نبينا محمد و على آله و صحـبه أجـمعـين .
أمَّا بعـد ، فـإن من الأسس و الركائز العـامَّة التي تقوم عليها الحـضارات ،و تتعايش بها المجتمعات ، توفُّر المساكن و المنازل بحيث تكون في متناول الفـرد العـادي متوسِّط الدخـل ، حيث أنَّ مشكلة الإسكان من أهم المشكلات التي تواجِـه وتُعِـيق عجلة التنمية في شتَّى المجتمعـات ، و لذلك حَـرصت مختلف المجتمعات على إيجـاد شتَّى الوسائل و الأساليب للغـضِّ من هذه المشكلة و الحـد منها .
و مع الزيادة الكبيرة في النمو السكاني بالنسبة لكثير من المجتمعات الإسلامية و العربية تقِلُّ نسبة المستفيدين من الحلول الحكومية ، و المساعدات الرسمية ، ممَّـا يتطلَّب إيجـاد وسائل مساندة للوسائل الحكوميَّة البحـتة .
ولذلك كان لا بُدَّ من إشراك الاستثمارات الخاصة في هذه العمليَّة التنموية الهـامَّة بصيغة أو بأخرى ،حيث لا بـُدَّ من إيجـاد علاقـة تكامليَّة بين العمل الخيري أو التعاوني ، والاستثمار التجاري الربحـي من جـانب القطاع الخاص.
1ـ خطوات مؤسساتية يجب البدء بها لتأطير العمل الإسكاني قبل طرح الحلول الإسكانية:
أولاً : تأسيس جمعية باسم "جمعية القريات الأهلية للإسكان الخيري والتعاوني".
ثانياً : تسجيل تلك الجمعية الأهلية رسمياً في الدوائر الحكومية، لتتمتع بالصفة النظامية لدى ممارستها لنشاطاتها و أعمالها الإسكانية الخيرية .
ثالثاً : اختيار كوادر أمينة و مؤهلة للاشراف على الجمعية ، ـ و من المناسب أن تكون تلك الكوادر تتمتع بمستوى اجتماعي متوسط أو بالاكتفاء الذاتي المادِّي على الأقل ـ .
رابعاً : طرح المشروع باسم "جمعية القريات الأهلية للإسكان الخيري والتعاوني" لدى بلدية المحافظة ، والتنسيق مع "المجلس البلدي" بهذا الخصوص .
خامساً : تقوم "جمعية القريات الأهلية للإسكان الخيري والتعاوني" بتوفير التمويل اللازم لاستئناف نشاطاتها الاسكانية بطرق التمويل الشرعية التي تراها اللجنة التأسيسية للجمعية ،بحيث تكون تلك الأموال مرتجعة فيما بعد ، كما سيأتي :
------------------------------------
2ـ مصادرالتمويل :
أ ـ بما أن الدولة تقوم مشكورةً بمنح المواطنين أراضٍ سكنيةٍ مجانية ، فمن الأجدى استثمار هذه المكرمة الحكومية في توفير الأراضي التي يُقام عليها المشروع السكني الخيري .
ب ـ اختيار مخطط خاص من البلدية "أو جزء من مخطط" من مخططات المنح ، ليُقام عليه المشروع البلدي السكني المجاني .
ج ـ يُعتمد في تخطيط الأراضي السكنية ـ في المشروع السكني ـ أن تُفصل مساحة الأرض السكنية الواحدة ـ و التي في تكون في الغالب حوالي ستمائة متر "600"م ـ الى وحدتين سكنيتين متلاصقتين (دبلكس) مع توفير أراضٍ بيضاءَ لكافة المرافق اللازمة ـ بشكل اقتصادي ـ كالمساجدِ والمدارسِ [أدوار متعددة] و الحدائقِ الصغيرة و ملاعبٍ للأطفال.
د ـ يُخيَّر الحاصل على المنحة السكنية بين حصوله على منحة أرض في مخطط خارج المشروع السكني ، أو وحدة سكنية خاصة متكاملة الخدمات ( و في الغالب فسيكون الاختيار الأخير هو المرغوب ) .
هـ ـ تقوم "جمعية القريات الأهلية للإسكان الخيري والتعاوني" بالحصول على التمويل الشرعي لنمويل مشروعها السكني،بحيث تكون تلك المبالغ مرتجعة فيما بعد .
ـ و يكون ذلك التمويل إمَّا عن طريق :
أَ ـ الاقتراض البنكي الإسلامي .
بَ ـ أو عن طريق المضاربة .
جَـ أو عن طريق استقطاب الاستثمارت التجارية .
دَ ـ ، أو غير ذلك من طرق التمويل الشرعية التي تراها اللجنة التأسيسية للجمعية ، بحيث تكون تلك الأموال مرتجعة فيما بعد ، كما سيأتي :
----------------------------------
3ـ آلية العمل :
أ ـ يقوم المجلس البلدي بإشراف من "بلدية القريات" بتخصيص مخطط مستقِل من المخططات الممنوحة للمواطنين ، أو جزء من مخطط لمشروع الاسكان البلدي المجاني .
ب ـ ينبغي أن يكون المخطط قريباً من الخـدمات العـامَّة ، و مكتمل المرافق .
ج ـ تقوم "جمعية القريات الأهلية للإسكان الخيري والتعاوني" باشراف من المجلس البلدي بالبلدية ببناء مجمَّعات سكنيَّة على الأراضي السكنيَّة في المخطط ـ دون التجـاريَّة ـ .
د ـ يكون البناء في هذه المجمعات السكنية على شكل وحدات سكنية صغيرة [فِـلل دوبلكس ،و تتكون كل فِـلَّة من دورين منفصلين و مستقلين ، بحيث يكون كل دور عبارة عن وحـدة سكنية مستقِلَّة ].
هـ ـ تكون تلك الوحدات السكنية متوسطة المساحـة قـليلة التكلفـة .
و ـ يتم توزيع هذه المساكن على المواطنين المستحـقين والمرشَّـحين من قبل الجمعيات الخيرية ، بعد استخراجهم شهادات استحقاق من الجـهات الشرعيَّة المختصَّـة .
----------------------
4ـ طريقة ارتجاع التمويل :
أ ـ من المعروف عقارياً أن قيمة الاراضي التجارية تزداد ارتفاعاً كلما زاد الاكتظاظ السكاني في المنطقة السكنية ، وهذا ما يوفِّره المشروع السكني بشكلٍ كافٍ .
بـ يتم تغطية تكاليف إقـامة تلك المساكن عن طريق بيع الأراضي التجاريَّة في المخطط،و التي تُركت دون بناءٍ ـ أراضيَ بيضاء ـ في مزادات عامَّة ـ تدريجياً ـ ، بحيث يباع بعضها قبل انتهاء المشروع ، و بعضها بعد اكتماله ، و ذلك لتغطية التكاليف المالية للمشروع بشكلٍ مرحلي .
ج ـ و كذلك فإن عدد الوحدات السكنية سوف تزيد على قطع الأراضي التجارية ، و بالتالى سوف تزيد على عدد الحاصلين على منح الأراضي.
فإذا فرضنا أن لدينا 100 قطعة أرض في المخطط ، والسكني منها ستون فقط ، فكل قطعة أرض سوف يقام عليها اربع وحدات سكنية ،فبالتالي سوف يكون لدينا 240 وحدة سكنية .
ـ فبالتالي يمكننا تغطية كامل القيمة عن طريق بيع بعض الوحدات السكنية ، مع بقاء فائض من تلك الوحدات ، والتي بالإمكان توزيعها على المستحقين بواسطة الجمعيات الخيرية في المحافظة ، كما أنه بالإمكان استثمار الباقي في مشاريع قادمة ، و هكذا ـ هلُمَّ جراَّ ـ . .
ـ و لو فرضنا أن القيمة الانشائية للمشروع لم تكتمل ـ و هذا مستبعد ـ فيُمكن تغـطيةكامل المبلغ عن طريق تجزئة الفرق المتبقي على شكل أقساط دوريَّة يُسدِّدها المستفيدون من تلك المساكن .
د ـ بالإمكان خفض تكاليف البناء بواسطة تطبيق بعض طرق البناء الحديثة المجدية ، وسيأتي الحديث عنها فيما بعد .
و على الله قصد السبيل ، و به المستعان و عليه التكلان ، و صلى الله وسلم و بارك على نبينا محمد ،و على آله و صحبه أجمعين .