أراء عن العقارات

[منصور_saied]

الاحد 13\3\1428----1\4\2007
ارتفاع أسعار الأراضي والإيجارات هل يطرد السكان إلى القرى؟
د. عبد الله الفايز - مهندس معماري ومخطط
14/03/1428هـ
يشكو الكثيرون من الأسعار الفلكية التي وصلت إليها أسعار الأراضي داخل وخارج المدن وخاصة مدينة الرياض. وارتفاع أسعار الأراضي صاحبه ارتفاع في أسعار مواد البناء وأسعار العمالة (شكراَ للسعودة). مما جعل تكلفة تملك الوحدات السكنية أو إيجاراتها ترتفع بطريقة قد يكون مبالغا فيها. وبذلك فإن المواطن العادي متوسط أو متدني الدخل لن يستطيع البقاء ولن يسمح له دخله بشراء أو استئجار مسكن. فهل هي دعوة لهم للهجرة مرة أخرى إلى القرى التي أتوا منها أو للقرى القريبة من المدن الكبرى. وقد نقول رب ضارة نافعة. فهذه الهجرة العكسية ستساعد على الحد من نمو المدن الكبرى فوق قدراتها وما يسببه ذلك من تفشي الجريمة والأمراض النفسية والتلوث وفقدان الأمن. ومع أننا لا نحبذ هذا النوع من الهجرة بل نأمل أن توضع حلول لمشكلة غلاء المساكن وجعلها في متناول الجميع إلا أنني لا أرى أن هناك جهوداً تبذل في هذا المجال.
وإذا كان هذا هو الحال فلماذا لا نحاول على الأقل توجيه مثل تلك الهجرة العكسية، بحيث نخلق لها بؤرات وتجمعات عمرانية حسب خطة التنمية المتزنة. وتكون مهيأة ومخططه كأحياء متكاملة الخدمات وضواح سكنية وتعطى بعض التميز في أنظمة البناء ومحاولة الرفع من مستوى القرى المحيطة بالمدن وتوفير اقتصادات أساسية مثل نقل بعض الجامعات والمعاهد العلمية والمهنية وفروع "أرمكو السعودية" و"سابك" أو نقل فروع أو وحدات الأمن لوزارات الدفاع والحرس الوطني والداخلية وخاصة سلاح الحدود إلى خارج مدينة الرياض مثلاَ، حيث إنها أساسا كانت ومنذ القدم بعيدة عشرات الأميال خارج المدينة قبل أن يزحف إليها العمران وتصبح داخله. وهي جهات تضاعف من حجم الازدحامات داخل المدن وموظفيها يزيدون من حجم الطلب على المساكن وبذلك فقد تنزل الأسعار.
إن المسافات بين المدينة والقرى المجاورة لها لم تصبح كما كنا نراها في الماضي. فالوقت الذي يستغرقه سكان مدينة الرياض من شمالها في حي الياسمين وببان إلى أحياء طريق الخرج القديم مثل العزيزية والمصانع قد يستغرق وقتا أقل لو شاء السفر إلى قرى منطقة سدير والعكس صحيح لو أراد سكان جنوب الرياض الذهاب إلى شمال المدينة فإن مدينة الخرج أقرب. فالمسافات أصبحت نسبياَ متساوية بين أطراف المدينة أو القرى المجاورة. وأصبحنا مجبرين أو على الأقل يجب أن نفكر في تغير النطاقات العمرانية الحالية فقد نصل إلى الثالث والرابع في فترة قصيرة.
وهذا الموضوع يقودني إلى ما سبق أن طرحته ومازال الجميع يسأل عما تم حيال عدم اتخاذ أية إجراءات حتى الآن للحد من تضخم المدن الكبرى في المملكة والتحول إلى المدن التخصصية بصبغة واحدة، إما إدارية بحته آو صناعية أو مالية أو سياحية.. ولكن يبدو أن تأخرنا في إيجاد الحلول جعلنا نقف مكتوفين أمام المشكلة والآن نجد أنفسنا مجبرين أمام مشكلة غلاء المساكن على الهجرة قسراَ ولم يصبح الأمر بأيدينا. لقد بدأت عوامل أو مشكلات التضخم تلعب بنا وهذا الغلاء قد يضيق الأمل لدى ضعاف النفوس فيتجهون إلى وسائل أخرى غير مشروعة للبحث عن المال وهناك تبدأ مشكلات المدينة التي نخشاها فتنتشر الجريمة والدعارة والمخدرات لا سمح الله.
كما أن الهجرة غير المدروسة إلى المدينة قد تسبب خللا في مستوى الأحياء فتتدهور أحياء وتصبح مهجورة وسكن عمالة وبطالة وجريمة ودون تخطيط سواء وسط المدينة أو على أطرافها. وقد تنتشر الأحياء العشوائية.
لقد انتهت موضة التنافس حول من يملك مدنا وحاضرات كبيرة ومكتظة بالسكان وثبت للجميع ومن تجارب الآخرين أن النمو وتضخم المدن قلما كان مطلباَ حضاريا. وإن التاريخ والنظريات الحديثة في التخطيط تؤكد أن لكل مدينة في العالم حجما وحدودا ملائمة للنمو تتناسب مع مقوماتها ويجب ألا تتعداها. وكل مدينة يجب عليها أن تملك بعض المقومات الاقتصادية أو الطبيعية الدائمة التي تؤمن احتياجات سكانها على مر العصور.
وانتهت صلاحية مشروع حدود النطاق العمراني بعد ملء الأراضي الخالية وسط المدن. فبعد انتهاء مخزون الأراضي داخل المدينة وارتفاع أسعارها عاد الاتجاه إلى العهد السابق والاندفاع إلى البناء خارج حدود النطاق العمراني الثاني والثالث. وهذا التوجه أمر حتمي فالتزايد الطبيعي للسكان يؤكد أنه ستكون هناك حاجة متزايدة للأراضي خارج المدينة وأن هذه المدن إذا ترك لها الأمر ستستمر في النمو لتتخطى حواجز حدود النطاق العمراني ما لم يتم التصدي لهذا النمو ومحاولة تحويل مساره باتزان ليصب في تجمعات حضرية ومدن أخرى.
إن التمهل مطلوب وذلك بإتباع سياسة التنمية المتزنة وإعطاء المدن والقرى الأخرى دورها بجعلها مناطق جذب لتقليل زحف السكان من القرى إلى المدن. ومحاولة المحافظة على حجم معين لكل مدينة بجعلها متميزة أو تخصصية لجذب تخصصات معينة من الاقتصاد والسكان. وذلك عن طريق توزيع القواعد الاقتصادية التي تفرز الوظائف والخدمات لتشجيع الهجرة مرة أخرى للمدن المجاورة نظرية IN Put-outPut Model.
وإن نتوجه إلى ما سبقنا إليه معظم مدن العالم المتقدم من التخطيط لمدن تخصصية كل منها له طابع خاص وشخصية معتبرة تنم عن مستوى حضارة سكانها ومدى تمدنهم وثقافتهم بين مصاف الحضارات الأخرى. فنحن نفتقد مثل هذه المدن والتي في معظمها تكون خاضعة لتخطيط قومي شامل ويتم ترتيب كل مدينة داخل البلاد على أساس تدرج هرمي من المدن الكبيرة إلى المدن الصغيرة والقرى. وتخصص اقتصادي أو سياسي أو صناعي أو تعليمي. ويكون ذلك بنسب متفاوتة بين المدن. وبذلك تضمن الدولة تكامل وتجانس النسيج الحضري وإيجاد اتزان في توزيع السكان والأنشطة وتوزيع الدخل.
قد تكون الأحداث الإرهابية الأخيرة نذير يؤكد ما سبقتنا إليه تجارب غيرنا أن نمو المدن فوق طاقاتها أو ما تملكه من مقومات يعتبر من أكبر وأبرز المشكلات التي تواجه المدن الكبرى في العالم. ولعل هذه الأحداث تكون شاهداً أن النمو الفاحش يفقد الدولة عملية السيطرة على الجريمة كما إنه يؤدي إلى تفكك المجتمع وكثرة الفساد الاجتماعي وقلة فرص العيش وتفشي البطالة والجريمة إلى حدود لا تمكن رجال الأمن من السيطرة على مجريات الأمور والأمثلة على ذلك كثيرة دولياً. ومن هذا المنطلق دأبت تلك الدول إلى إيجاد واستحداث حلول ونظريات تخطيطية مناسبة للحد من نمو المدن العشوائية ومن هذه النظريات تأتي نظرية "مناطق النمو العكسي"Polarization Reversal "وبؤرات النمو خارج المدن" GROWT‎H POLE THEORY، وأبرز مثال طبق لها في العاصمة البرازيلية مدينة برازيليا ومدن الحدائق حول لندن.
إن النمو الحضري والسكاني من أهم المشكلات التي تواجه الشعوب ويجب أن نحاول التحكم فيه قبل أن يلتهمنا. فالنمو يحتاج إلى مقومات وتكاليف أبدية تضمن العيش الشريف للأجيال المقبلة. لذلك فإن ما نسمعه من غلاء الأسعار هو نذير بأننا وصلنا مرحلة الخطر في النمو الفاحش لمدننا الكبرى وخاصة الرياض.
اضغط علي هذا الرابط \
http://www.aleqt.com/article.php?do=show&id=5171

[منصور_saied]

الاحد13\3\1428---1\4\2007
المؤشر العقاري يسجل انخفاضاً
6.12% بالرياض و28% بالدمام
* كتب - وهيب الوهيبي:
سجل المؤشر العقاري الأسبوعي الصادر عن الإدارة العامة للحاسب الآلي بوزارة العدل، لكتابتي العدل الأولى بالرياض من يوم السبت الموافق 5-3 وحتى يوم الاثنين 7-3 وكتابة عدل الدمام من يوم السبت 5-3 إلى الأربعاء 9-3-1428هـ انخفاضاً في قيمة الصفقات في كتابة عدل الرياض نسبته (6.12%) حيث بلغ إجمالي قيمة الصفقات خلال هذا الأسبوع (1.076.281.573) ريالاً.
اضغط علي هذا الرابط \
http://www.al-jazirah.com/2482808/ec1d.htm

[**~الرااااسي~**]

منصور سعيد

مشرفنا القدير

عساك على القوة

جهود جبارة ونشاط منقطع النظير

عيني عليك باردة

لاهنت على هذه المتابعة اللصيقة

للأقتصاد السعودي بكل قطاعاته

تحياتي لشخصك الكريم

كنــ بخير

[محمد الشراري]

منصور سعيد

مشرفنا القدير

عساك على القوة
ابداع واضح
ومميز
من شخص مميز خير شخص في خير مكان
ابدعت اخوي ومن ابداع الى تميز اقوى
وتابع ونحن في مسيرتك

[منصور_saied]

منصور سعيد

مشرفنا القدير

عساك على القوة

جهود جبارة ونشاط منقطع النظير

عيني عليك باردة

لاهنت على هذه المتابعة اللصيقة

للأقتصاد السعودي بكل قطاعاته

تحياتي لشخصك الكريم

كنــ بخير
شهاده اعتز بها اخوي سيد الكلمه الراسي أشكرك والله لا يقطعني منك

[منصور_saied]

منصور سعيد

مشرفنا القدير

عساك على القوة
ابداع واضح
ومميز
من شخص مميز خير شخص في خير مكان
ابدعت اخوي ومن ابداع الى تميز اقوى
وتابع ونحن في مسيرتك
كلماتك وتشجيعك دافع لنا للتقدم يا اخ محمد الله يخليك النا
يا صاحب الجهود الجباره في منتدي القريات الرسمي

[منصور_saied]

تغيير اسمه إلى "صندوق التنمية الزراعية" ورأسماله 16 مليار ريال
نظام جديد يتيح للبنك الزراعي إصدار السندات وتملك العقارات
- حبيب الشمري من الرياض - 15/03/1428هـ
علمت "الاقتصادية" من مصادر مطلعة، أن الجهات المختصة تدرس حاليا نظاما جديدا للبنك الزراعي – الممول للقطاع الزراعي – يتيح له إصدار السندات والأسهم وتملك العقارات والمنقولات، لضمان مصادر تمويل للقروض التي يمنحها للمزارعين.
ووفق مصادر تحدثت لـ "الاقتصادية"، فإن النظام الذي ينظر حاليا في مجلس الشورى، يهدف إلى ضمان تفاعل البنك مع المستجدات العالمية فيما يتعلق بالدعم الزراعي، من خلال تغيير اسم البنك ليصبح صندوق التنمية الزراعية، وإدخال أهداف وتنظميات مالية جديدة واضحة وشفافة تتسق مع انضمام السعودية إلى منظمة التجارة العالمية.
وسيكون من بين أهداف المشروع الجديد تشجيع استخدام التقنيات الحديثة وتوطين التقنيات المرشدة للمياه، رعاية الجمعيات التعاونية الزراعية، رعاية المنشآت الصغيرة والمتوسطة، وتقديم الخدمات الاستشارية للأفراد والمنشآت الزراعية. إضافة إلى تشجيع زراعة المحاصيل الزراعية، تربية الماشية، والدواجن واستزراع الأسماك والروبيان وصيدهما، والتخزين والتسويق.
في مايلي مزيداً من التفاصيل:
علمت "الاقتصادية" من مصادر مطلعة، أن الجهات المختصة تدرس حاليا نظاما جديدا للبنك الزراعي – الممول للقطاع الزراعي – يتيح له إصدار السندات والأسهم وتملك العقارات والمنقولات، لضمان مصادر تمويل للقروض التي يمنحها للمزارعين.
ووفق مصادر تحدثت لـ "الاقتصادية"، فإن النظام الذي ينظر حاليا في مجلس الشورى، يهدف إلى ضمان تفاعل البنك مع المستجدات العالمية فيما يتعلق بالدعم الزراعي، من خلال تغيير اسم البنك إلى صندوق التنمية الزراعية، وإدخال أهداف وتنظيمات مالية جديدة واضحة وشفافة تتسق مع انضمام السعودية إلى منظمة التجارة العالمية.
وسيكون من بين أهداف المشروع الجديد تشجيع استخدام التقنيات الحديثة وتوطين التقنيات المرشدة للمياه، رعاية الجمعيات التعاونية الزراعية، رعاية المنشآت الصغيرة والمتوسطة، وتقديم الخدمات الاستشارية للأفراد والمنشآت الزراعية. وذلك إضافة إلى تشجيع زراعة المحاصيل الزراعية، تربية الماشية، والدواجن واستزراع الأسماك والروبيان وصيدهما، والتخزين والتسويق.
وأعطى مشروع النظام الجديد البنك (الصندوق) جميع الصلاحيات اللازمة لتحقيق أغراضه مثل إبرام عقود القروض، وإصدار السندات بمختلف أشكالها، وله أن يرتب في ذمته غير ذلك من الالتزامات، وقبول الرهون والضمانات، وتملك الأموال – منقولة وغير منقولة – وحيازتها ورهنها وبيعها، وفقا لخطط مجلس الإدارة في هذا الشأن.
وسيقبل البنك مستقبلا المنح والإعانات والهبات حسب قواعد تنظم ذلك، وتقاضي مقابل مالي لبعض الخدمات التي يقدمها في سبيل ممارسة نشاطه، وفقا لخطة يعدها مجلس الإدارة. في الوقت ذاته سيمكن البنك من استثمار فوائض أمواله بالطريقة التي يراها ملائمة لنشاطه، على ألا يؤثر ذلك على نشاطه، وأن يراعى في ذلك إنشاء احتياطيات مالية كافية.
وسيكون رأس مال البنك في النظام الجديد 16 مليار ريال، على أنه يمكن اللجوء إلى مصادر تمويلية أخرى مثل: القروض والودائع التي تقدمها مؤسسة النقد وبقية الهيئات العامة والخاصة، ما يتقاضاه البنك مقابل بعض الخدمات، دخل استثماراته وأمواله وممتلكاته، المبالغ التي تقدم الدولة سواء على شكل قرض أو هبة، السندات والأوراق المالية، وهبات الغير.
وسيلزم النظام الجديد البنك الزراعي (صندوق التنمية الزراعية) بتحويل الفائض من الإيرادات إلى الاحتياطي العام واحتياطي للطوارئ، في حين سيمنع النظام تقديم القروض أو ضمانها (للمستفيدين)، إلا بعد التحقق – في الحدود المعقولة – من فرص تسديدها ومن الحصول على الرهن والضمانات أو الشروط التي تمكنه من استيفاء مستحقاته كاملا.
وسيكون من بين الممنوعات في المشروع الجديد استعمال حصيلة القروض التي يقدمها الصندوق "البنك الزراعي حاليا" في غير الأغراض التي قدمت من أجلها، على أن يتخذ الصندوق الإجراءات الكفيلة بضمان ذلك، وله طوال فترة القرض الحق في الحصول على جميع المعلومات اللازمة لمعرفة وجوه استعمال حصيلة القرض، بما في ذلك حق تفتيش المواقع (التي تم لأجلها القرض) من حين إلى آخر.
وسيكون من بين مسؤوليات مجلس الإدارة الذي يضم 11 عضوا هم رئيس المجلس، المدير العام (نائبا)، أربعة ممثلين عن وزارات المالية، الزراعة، المياه، ومؤسسة النقد، وخمسة أعضاء من ذوي الخبرة والاختصاص (وهؤلاء ممثلو القطاع الخاص)، الإشراف على أعمال الصندوق، إقرار النظام الداخلي واللوائح الإدارية والتنفيذية، إقرار ميزانية سنوية، فتح حسابات لدى مؤسسة النقد، وضع قواعد لتملك العقارات والمنقولات والأسهم والسندات بجميع أنواعها، وبيعها، وتداولها، والتعامل بها، ورهنها، والتصرف فيها على أي نحو يحقق مصلحته. كذلك وضع القواعد اللازمة لإصدار السندات والأوراق المالية وفقا للإجراءات النظامية المتبعة، تحديد صلاحيات المدير العام، وضع الحدود القصوى لقيمة القروض، تحديد مدد السماح لمختلف القروض، وإعادة جدولة سداد المتعثر منها.
اضغط علي هذا الرابط \
http://www.aleqt.com/news.php?do=show&id=71814&archivedate=2007-04-02

[منصور_saied]

سيناريو التضخم
فهد الشتري - 15/03/1428هـ
تحدثت في المقال الماضي عن النتائج المتوخاة من ارتفاع التضخم على كل من المستهلك والمستثمر, وعلى كل من المقرض والمقترض. وفي هذا الأسبوع سأتطرق إلى الأسباب الكامنة وراء التضخم الذي تشهده منطقة الخليج العربي. السيناريو بدأ بأحداث 11 أيلول (سبتمبر) 2001, حيث عادت الكثير من الإيداعات الخارجية للمستثمرين السعوديين والخليجيين إلى منطقة الخليج بسبب التدابير الأمنية التي اتخذتها الولايات المتحدة لملاحقة شبكات تمويل الإرهاب والتي استهدفت بشكل أساسي المستثمرين السعوديين، ما أدى إلى ازدياد حجم السيولة المتدفقة إلى الاقتصاد السعودي. ونتيجة لهذه الزيادة في السيولة التي ترافقت مع ارتفاع في أسعار النفط الخام منذ بداية عام 2002 بدأت بوادر انتعاش اقتصادي في مجالات مختلفة بدأت بالعقار وتلتها أسواق الأسهم. فرؤوس الأموال العائدة التي كانت تبحث عن مجال استثماري بديل للاستثمار الخارجي بدأت أولاً في تضخيم سوق العقار, خصوصاً العقار التجاري كالمجمعات التجارية والمنتجعات السياحية, ثم بعد أن بدأت أزمة المساهمات العقارية في الظهور، توجهت غالبية هذه الاستثمارات إلى سوق الأسهم, خصوصاً أن أسواق الأسهم بدأت في تحقيق عوائد منافسة وسريعة. هذه العوامل أدت وكنتيجة طبيعية إلى زيادة في الطلب الاستهلاكي الكمالي, بمعنى الطلب غير الضروري كالسفر وخلافه. وبعد أحداث شباط (فبراير) 2006 وانهيار سوق الأسهم بدأ الكثيرون في التوجه مرة أخرى إلى سوق العقار كملاذ آمن لاستثماراتهم, مما أدى مرة أخرى إلى تضخيم سوق العقار بشكل كبير جدا خلال عام 2006.
العامل الآخر الذي أدى إلى التضخم, خصوصاً في مجال المقاولات والإنشاءات وتكلفة المواد الخام المتعلقة بها هو الزيادة الكبيرة في الإنفاق الحكومي, خصوصاً في عام 2006 التي أدت إلى طلب كبير على خدمات المقاولات وعلى المواد الخام المتعلقة بها كالأسمنت والحديد وخلافه. وترافق ذلك مع تشديد بشأن إجراءات استقدام العمالة الأجنبية ومحاولة فرض نسب السعودة على شركات المقاولات من قبل وزارة العمل مما أدى إلى انخفاض ربحية شركات المقاولات بشكل كبير نتيجة انخفاض المعروض من العمالة في هذا القطاع الذي لا يمثل مصدر جذب للعامل السعودي، الأمر الذي انعكس على العرض من هذه الخدمات.
في الوقت نفسه وبشكل متزامن بدأت في المملكة عام 2006 بوادر أزمة عرض للمنتجات الزراعية نتجت بشكل أساسي عن الآتي: أولاً عوامل جوية سيئة أدت إلى تدمير كبير للمحصول الزراعي في شمال المملكة. ثانياً تدابير لبعض الدول المصدرة كسورية بالتوجه إلى السوق الأوروبية. ثالثاً سياسية وتخص لبنان التي منعت شحناتها من التوجه إلى الأسواق الخليجية عبر الأراضي السورية. وأخيراً بالنسبة للأردن التي عانت هي الأخرى من زيادة كبيرة في الطلب نتيجة لهجرة الكثير من العراقيين إليها.
العامل الأخير الذي أدى بشكل كبير إلى ارتفاع في أسعار الواردات خصوصاً تلك التي تأتي من أوروبا والصين هو انخفاض سعر صرف الدولار في مقابل العملات الأخرى, وذلك في محاولة من الولايات المتحدة لتعديل أوضاع ميزانها التجاري. وإن كان لذلك أثر إيجابي في الصادرات السعودية إلا أنه ألقى بظلاله بشكل كبير على تكلفة فاتورة الواردات من الدول الأخرى التي تسعر صادراتها بغير الدولار الأمريكي.
إذاً يتضح أن العوامل التي أدت إلى التضخم جاءت متزامنة في وقت متقارب مما أدى إلى الإحساس بأن هناك شيئاً واحداً فقط هو الذي أدى إلى التضخم. وهذه العوامل إما متعلقة بسياسات مالية كزيادة الإنفاق الحكومي أو سياسات نقدية كسياسة سعر الفائدة والعرض النقدي. إضافة إلى عوامل السياسات المتعلقة بسوق العمل التي أدت بشكل أو بآخر إلى ارتفاع في تكلفة العمالة المستخدمة في القطاعات الإنتاجية والخدمية, أضف إلى ذلك العوامل السياسية التي كان أثرها محدوداً في قطاع الغذاء.
التقارير تشير إلى أن معدل التضخم في المملكة كان هو الأقل معدلا بين دول الخليج العربية لعام 2006 (باستثناء البحرين التي لم تتوافر بيانات عنها لهذا العام) حيث بلغ معدل التضخم في المملكة 2.8 في المائة لشهر تشرين الثاني (نوفمبر) 2006 في مقابل معدل تضخم بلغ 11.8 في المائة في قطر عن عام 2006. وبالنسبة لمنطقة الشرق الأوسط يعد معدل التضخم في مصر واحداً من أعلى المعدلات حيث بلغ 12.4 في المائة. بالنسبة للولايات المتحدة فقد بلغ معدل التضخم 2.7 في المائة، وفي منطقة أوروبا بلغ 1.9 في المائة, وهو أقل من المعدل المستهدف لعام 20061.
الكثيرون قد لا يصفون معدل التضخم في المملكة بالواقعي حيث إن ما يلمسونه من ارتفاع في الأسعار يجعلهم غير مقتنعين بأن الأسعار بشكل عام قد ارتفعت فقط بـ 2.8 في المائة. ولكن كما أشرت في المقال السابق فإن ذلك قد يرجع إلى عدة عوامل منها مكونات سلة السلع للمستهلك السعودي وأوزان هذه السلع أو الطريقة التي يتم بها استقاء التغيرات في أسعار هذه السلع وهل تتم بالاستبيان المباشر أو غير المباشر. وأخيراً فإن ما يحدث الآن يجعل من الضروري أن تبنى السياسات الاقتصادية، سواء المالية أو النقدية أو سياسات سوق العمل، على استهداف معدل محدد للتضخم والبطالة, الأمر الذي سيحسن من قدرة المستثمرين والمستهلكين على التنبؤ بدخولهم المستقبلية وتعديل أوضاعهم المالية على أساسها. مع الأخذ في الاعتبار ضرورة مراجعة السياسة النقدية المتعلقة باستمرار ربط الريال بالدولار، التي وإن كانت ذات جدوى في زمن سابق، فإنني أشك في مدى فائدتها للاقتصاد السعودي وللمستهلك على وجه الخصوص في المدى البعيد.
1 المصدر: تقرير البنك الأهلي التجاري لشهر فبراير 2006
اضغط علي هذا الرابط \
http://www.aleqt.com/article.php?do=show&id=5185&archivedate=2007-04-02

[منصور_saied]

حمد بن سعيدان: تنشيط المؤسسات المتوسطة.. حفز الشباب.. تأمين المساكن.. تعويض خسائر الأسهم المستمرة.. أبرز مبررات الاقتراح
مطالب بإعادة فتح مساهمات عقارية صغرى بحد 50 مليون ريال
- خالد الربيش من الرياض - 16/03/1428هـ
طالبت مصادر مؤثرة في السوق العقارية بأهمية تفعيل المساهمات العقارية في مجال بيع الأراضي السكنية وإقامة المساكن، بهدف تنشيط المؤسسات المتوسطة والصغرى.
وأرجع تكتل في السوق يقوده عقاري بارز هذا المقترح، السبب إلى عجز الكثير من المواطنين خاصة من ذوي الدخل المتوسط، على الدخول في استثمارات عقارية مربحة ومفيدة، واقتصار هذا النوع من الاستثمار على النخبة من رجال الأعمال والعقاريين، إضافة إلى خلق فرص ذات عوائد متعاظمة تخدم شريحة كبرى من المواطنين الذي خسروا معظم مدخراتهم في سوق الأسهم.
وقال الشيخ حمد بن سعيدان في تصريح لـ"الاقتصادية": إن إيقاف المساهمات العقارية قبل سنوات أسهم في تضخم سوق الأسهم الذين أدى تراجعها إلى كارثة عمت الجميع، ولذلك فإن إعادة السماح بفتح مساهمات عقارية صغرى، وبحد أقصى خمسون مليون ريال، للمساهمة تحت الشروط التالية: أن تكون المساهمة تحت إشراف محاسب قانوني، وموافقة الأمانة أو البلدية على المشروع، ووقوع الأرض أو المشروع موضع المساهمة ضمن النطاق العمراني، واشتراط حد أدنى من الخبرة للمؤسسة أو المكاتب العقارية المشهود لها بالخبرة التي تطرح المساهمة، على أن تمتلك 30 في المائة من المساهمة، ويكون ذلك كله بترخيص من وزارة التجارة والصناعة دون موافقة هيئة سوق المال.
وبررا بن سعيدان هذا المقترح، بصعوبة التوسع في صناديق الاستثمار العقاري، بسبب الشروط الكثيرة لها، فضلا عن عجز تلك الصناديق عن استيعاب عدد أكبر من المواطنيين، إضافة إلى أهمية كبرى وهي تنشيط المؤسسات العقارية والمقاولات الصغيرة، لاستيعاب عدد من الشباب السعودي الراغب في توفير فرص عمل إضافية له في الفترة المسائية، وما بعد العمل الرسمي.
وكانت المساهمات العقارية قد أوقفت منتصف عام 2005 عقب (بعض) التجاوزت التي صدرت من مؤسسات عقارية ناشئة، ثم صدر لاحقا قرار مجلس الوزراء رقم (220 ) وتاريخ 22/8/1426هـ, بالموافقة على الضوابط المتعلقة بطرح المساهمات العقارية، الذي نص على أن يتقدم من صدر في شأن مساهمته موافقة من وزارة التجارة والصناعة ـ قبل الإعلان عنها ـ إلى هيئة السوق المالية بطلب فتح صندوق استثماري باسم المساهمة وفقاً لنظام السوق المالية ولوائحه, وفي ضوء العديد من التجارب المحلية والدولية في هذا المجال أعدت الهيئة مشروعاً أولياً للائحة صناديق الاستثمار العقاري
اضغط علي هذا الرابط \
http://www.aleqt.com/news.php?do=show&id=71918&archivedate=2007-04-03

[منصور_saied]

التشريعات والتمويل دعائم للتنمية العقارية (1 من 2)
- د. عبد الله بن أحمد المغلوث - 16/03/1428هـ
لا أحد ينكر أهمية الاستثمار العقاري ودور التمويل العقاري لتفعيل آليات الاستثمار في المجال العقاري، وهذا ما شجع العديد من الباحثين والمهتمين بالشأن العقاري لتناول السبل والحلول لتنمية الاستثمار العقاري وكيفية التغلب على الصعاب التي تعرقل مسيرة هذا القطاع المهم وتحد من انطلاقه، وفى هذا المضمار أعتقد أننا لا نعيد صناعة العجلة مرة أخرى، فلا بد من الاستفادة من تجارب من سبقونا في هذا المجال، ونعمل العقل في التحليل واختيار ما يناسبنا اقتصاديا واجتماعيا في إطار أحكام الشريعة الإسلامية. وسيتم تناول التمويل العقاري كأحد عناصر الاستثمار العقاري من مدخل النظم، ويثور سؤال: لماذا يعد نشاط التمويل العقاري مهما؟ ولماذا يكثر الكلام عن هذا العنصر المهم؟
ومن المعلوم أن الاستثمار العقاري وخاصة السكني يحتاج إلى أموال، فذلك يتم إما عن طريق التمويل الذاتي، وإما اللجوء إلى جهات مقرضة مثل البنوك أو شركات التمويل العقاري أو صندوق التنمية العقاري، ومن المعلوم أن الدخول المالية للأفراد لا تتحمل التمويل الذاتي نظرا لضخامة المبالغ المطلوبة لتملك وحدة سكنية وليست بالطبع في مقدرة الكثيرين، وإذا أخذنا في الاعتبار أن الشريحة التي تشكل مجمل الطلب تدخل في سن الشباب. إذن الحل هو الاعتماد على التمويل من جهة أخرى دون الاعتماد على التمويل الذاتي وهذا الشائع في الدول المتقدمة.
الهدف إذن توافر جهات تمويل تكون قادرة على توفير الأموال للشباب حتى يتمكنوا من تملك سكن مناسب لهم بشروط ميسرة وسريعة وسهلة التنفيذ، ومن ناحية أخرى مراعاة أن تضمن الجهات المانحة للتمويل الانتظام في السداد وضمان المديونية وتحقيق أرباح مناسبة، ومن هذا المنطلق نستعرض بالتحليل منظومة التمويل العقاري.
أولا: المنتفع أو المستفيد النهائي
وهو العنصر الذي يولد الطلب الفاعل، وبالنظر إلى المجتمع نجد مقومات الطلب تتمثل في الشباب الذي يشكل 60 في المائة من السكان، وبالتالي نتوقع زيادة الطلب في المستقبل على السكن لتلبية احتياجات هؤلاء الشباب لتكوين أسرة. ومن ناحية أخرى إن الطلب على العقار بغرض السكن تتغير ملامحه بسبب تغير نمط الأسرة السعودية، إذ يتم التحول من الأسرة الممتدة (رب الأسرة والزوجة والآباء والأبناء) في سكن واحد، إلى نمط الأسرة المفردة التي تتكون من رب الأسرة والزوجة والأبناء فقط وبالتالي يتم التخلي عن نمط الفلل الضخمة ذات الحجرات المتعددة والفناء الفسيح إلى الفلل الصغيرة أو الدوبلكس وأتوقع أن يتطور الطلب أكثر إلى تملك الشقق السكنية الكبيرة أو الصغيرة وهى ما تعرف بالاستوديو وهى منتشرة في فرنسا، وعندما يزداد أفراد الأسرة ويرتفع دخلها المادي يمكنها الانتقال وتملك سكن بمساحة أكبر سواء فلل أو شقق كبيرة وهكذا. وهذا يتطلب تغير نظرة الشباب للحياة لتكون ذات بعد اقتصادي بعيدا عن التقليد والمحاكاة وتجنب الأعباء الإضافية، أو المغالة في اختيار السكن.
إن عبء التطوير العقار يقع على المطورين كي يناسب طبيعة الطلب الجديد ويشجع عليه، ومن ثم يجب أن تتضافر الجهود لتوفير أنماط حديثة جذابة من السكن وبأسعار معقولة، وقيام جهات التمويل بالإقراض بشروط ميسرة وتكلفة تمويل مناسبة لتشجيع الشباب على تملك وحدة سكنية. مع ضرورة تعظيم دور الدولة في تنمية النشاط العقاري وذلك بشكل مباشر وغير مباشر، ويمكن بالتدخل المباشر عن طريق بيع الأراضي لشركات التطوير بأسعار رمزية أو بقيمة إيجارية منخفضة لمدة طويلة بشرط أن تقوم شركات التطوير بتجهز البنية التحتية والتطوير والتصميم والبناء والبيع للشباب بأسعار مناسبة وبهامش ربح معقول ، وفى الوقت نفسه تقوم شركات التطوير بالاقتراض من البنوك أو شركات التمويل العقاري أو من بنك التنمية العقاري بشروط ميسرة ، على أن يتم تسجيل الملكية عند نهاية فترة السداد . بمعنى أن ينتقل التطور العقاري من الجهود الفردية إلى الجهود المؤسساتية المنظمة ذات الإمكانات الضخمة سواء التصميمية أو التنفيذية فى ضوء التخطيط الشامل.
باحث وخبير في الشأن العقارياضغط علي هذا الرابط \
http://www.aleqt.com/news.php?do=show&id=71921&archivedate=2007-04-03

[منصور_saied]

التعتيم على المعلومات.. إلى متى ؟
محمد بن عبد الكريم بكر - 16/03/1428هـ
تبذل المملكة جهوداً ملموسة في سبيل توفير بيئة جاذبة للاستثمارات من خلال آليات متنوعة من بينها مراجعة الإجراءات القائمة وإصدار أنظمة جديدة تتلاءم مع المعايير المتعارف عليها دولياً كنظام الضريبة, نظام السوق المالية, نظام مراقبة شركات التأمين, نظام مكافحة غسيل الأموال, وغيرها من الأنظمة. ومن تلك الآليات أيضاً التي تبنتها المملكة التعامل بشفافية مع المؤسسات الدولية للتصنيفات الائتمانية ما يطمئن المستثمرين بقدرتها على الوفاء بالتزاماتها المالية. كما شكل انضمام المملكة قبل عامين إلى منظمة التجارة العالمية رسالة واضحة للمستثمرين في الداخل والخارج بأن المملكة أصبحت جاهزة لكل الأعمال, أو كما يقال بالمصطلح الإنجليزي Ready to do business.
لم تكتف المملكة بتلك الخطوات فحسب, بل تعاملت بجدية مع إحدى أصعب العقبات التي تواجه المستثمرين ألا وهي الحصول على أراض بأسعار مناسبة تتوفر لها الخدمات لبناء صناعات ومشاريع تساهم في زيادة الدخل الوطني وتقديم فرص عمل جديدة للمواطنين. إذ تمت مضاعفة مساحة المناطق الصناعية في كل من الجبيل وينبع ورُصدت لها مبالغ سخية لتزويدها بالتجهيزات الأساسية, كما نجحت الهيئة العامة للاستثمار في تكوين تحالفات دولية ومحلية من القطاع الخاص لبناء وتجهيز مدن اقتصادية عملاقة في كل من رابغ, حائل, وجازان, والبقية آتية في الطريق, بإذن الله. تلك المدن ستضع في متناول المستثمرين ورجال الأعمال بشكل عام مساحات تقدر في مجموعها بمئات الملايين من الأمتار المربعة بشروط ومزايا منافسة.
لكن, وبالرغم من كل تلك التطورات الإيجابية, يرى بعض المراقبين أن إقبال المستثمرين (أجانب وسعوديين) على السوق السعودية لا يزال متواضعاً مقارنة بحجمها والفرص التي يمكن أن تقدمها, كما يرون مبالغة واضحة في تسعير عطاءات المقاولين والموردين. ويعزو أولئك المراقبون ذلك الإقبال المتواضع من جانب والمبالغة في الأسعار من جانب آخر إلى عدة أسباب, أهمها: صعوبة الحصول على عمالة مدربة سواء محلياً أو عن طريق الاستقدام, وغياب المعلومات عن اقتصاد المملكة وسوقها المالية. وقد تصدى مجلس الوزراء لجوانب من مشكلة العمالة منها ما صدر في جلسته بتاريخ 17/1/1428هـ بتخفيض نسبة السعودة في قطاع المقاولات إلى 5 في المائة فقط, وعدم اشتراط "سعودة " الوظائف الفنية التي لا تتوفر في سوق العمل المحلية.
أما قضية غياب المعلومات فهي في الواقع مشكلة مزمنة إذ سبق أن صدر قرار من مجلس الوزراء قبل ستة أعوام يقضي بالموافقة على نشر البيانات الاقتصادية والمالية وغيرها المتعلقة بالمملكة. ولم يقتصر ذلك القرار على تفصيل حزمة واسعة من تلك البيانات المعنية فحسب, بل قضى بأن تقوم الأجهزة الحكومية باستكمال إنشاء قواعد معلومات متكاملة, وأكد على عدة مبادئ في مقدمتها أن يكون نشر البيانات بشكل دوري منتظم. كما أكد على متابعة تحديث تلك البيانات ونشرها أولاً بأول كي لا تفقد قيمتها وفائدتها للآخرين من صناع القرار والمستثمرين والباحثين.
وبالرغم من مضي فترة طويلة على صدور ذلك القرار ما زلنا نتطلع إلى البيانات التي قضى بنشرها, وقد لا نكون مبالغين إذا قلنا إننا إن لم نبحث عن آلية جديدة لجمع تلك البيانات ونشرها قد لا نراها إلى الأبد!
إن غض الطرف عن مشكلة ندرة المعلومات الاقتصادية والمالية في المملكة يكلفها مبالغ طائلة على شكل تحوطات في عطاءات المقاولين, ويفوت عليها الكثير من الفرص الاستثمارية لصالح بعض الدول المجاورة كما أنه يجهض الخطوات الجبارة التي قطعتها في سبيل تهيئة بيئة استثمارية جاذبة. لننظر كمثال إلى التقرير الذي نشرته جريدة "الشرق الأوسط" في عددها الصادر بتاريخ 30/1/1428هـ عن زيارة رجال أعمال وممثلي شركات ألمانية للغرف التجارية الصناعية في الرياض. إذ جاء في ذلك التقرير أن الضيوف الألمان "انتقدوا القصور في المعلومات والبيانات في قطاعي التجارة والاستثمار، الأمر الذي يعيق من طموح الرفع من حجم المشاريع الاستثمارية والعلاقات التجارية". ومن المؤسف أن تلك الشكوى لم تكن الأولى كما أنها لن تكون الأخيرة.
إن جمع البيانات الاقتصادية والمالية وتبويبها ثم نشرها عبر قنوات مُيّسرة وسريعة بشكل خام أو بعد معالجتها وتحليلها أصبح يشكل صناعة مهمة ومربحة في الدول المتقدمة ما يدعو إلى ضرورة الالتفات إلى محاكاة ذلك النموذج في المملكة ولكن على مستوى وطني خارج الإمكانات التقليدية المتواضعة للمؤسسات الحكومية. بالطبع هناك صور كثيرة لما يمكن أن يكون عليه ذلك النموذج من بينها تأسيس شركة مساهمة عامة تُسند إليها حصراً تلك المهمة. لكن في كل الأحوال لا بد من أن يكون هناك بطل Champion يتبنى مثل تلك المبادرة لديه القدرة على التغيير وإدارته, وقد يجد المجلس الاقتصادي الأعلى أن الوقت قد حان للبحث عن ذلك البطل لاحتضان تلك المبادرة ودفعها للحاق بالمبادرات الأخرى الناجحة للمملكة لتحسين بيئة العمل والاستثمار.
اضغط علي هذا الرابط \
http://www.aleqt.com/article.php?do=show&id=5201&archivedate=2007-04-03

[منصور_saied]

الاربعاء 16\3\1428----4\4\2007
في تقرير عن النشاط الإسكاني صادر عن شركة دار الأركان وتنشره "الاقتصادية"
النقص في عرض الوحدات السكنية يدفع الأسعار إلى مزيد من الارتفاع
- خالد الربيش من الرياض - 17/03/1428هـ
بينت دراسة حديثة أن قطاعاً كبيراً من السكان بما في ذلك مواطنون سعوديون شباب والنمو السريع للسكان هما من أكثر العوامل الأساسية التي تدفع سوق العقارات السكنية وتحركه، مشيرة إلى أن العوامل الأخرى تشمل عودة الأموال السعودية من الأسواق الغربية منذ الـ 11 من أيلول (سبتمبر) 2001، وسهولة الحصول على التمويل لشراء العقارات وتدفق العمال الأجانب.
وأوضحت الدراسة التي أعدتها شركة دار الأركان للتطوير العقاري تحت عنوان" العقار في المملكة العربية السعودية.. تقويم تنموي"، أن
عدد الوحدات الإسكانية تحت الإنشاء حاليا في المملكة يراوح بين 50 ألف و100 ألف وحدة سكنية بحسب تقديرات كبار وكالات العقارات. غير أن الدراسة كشفت عن أن العديد من المستجوبين كانوا غير قادرين على تقديم تقديرات رقمية بشأن عدد الوحدات السكنية التي يجري إنشاؤها في الوقت الحاضر.
وأوضح جميع المستجوبين الذين تمت إجراء مقابلات معهم، بحسب الدراسة دار الأركان، إن الإنشاءات الحالية لوحدات سكنية أقل كثيرا من عدد الوحدات السكنية الجديدة المطلوبة من قبل السوق.
ووفقا للدراسة فان جميع العينات التي تم إجراء مقابلات معها أوضحت بأنه يوجد حاليا نقص في عرض الوحدات السكنية في المملكة، إضافة إلى ذلك ذكر معظم المستجوبين أن هذا النقص هو أكثر شيوعا في مجموعة الإسكان العادي. وفي الوقت الحاضر هناك شح واضح في سوق عرض العقارات، كما أن هناك حاجة لزيادة كبيرة في العرض لمواجهة الطلب المتزايد للمنازل السكنية. وسيؤدي النقص في عرض المنازل السكنية إلى زيادة في أسعارها وسيجبر المشترين المحتملين إلى الخروج من السوق.
وبحسب الدراسة، فإن مؤشرات الوحدات السكنية الجديدة التي ذكرها كبار العاملين في مجال العقار والتي أجريت مقابلات معهم تراوح بين 100 ألف و 300 ألف وحدة سكنية في العام الواحد، موضحة أن أغلبية الإجابات مقابل الطلب للوحدات السكنية تتكتل في الإقليم الذي توجد فيه 150 ألف إلى 180 ألف وحدة سكنية في السنة.
ولقد أوضح العديد من الذين أجريت مقابلات معهم أن الطلب الحقيقي للوحدات السكنية قد يكون أقل من الأعداد المعلنة بسبب عوامل الاستطاعة والتأهيل للحصول على تمويل لشراء منزل. ومن وجهة نظر الموردين من المتوقع أن يزيد الطلب على الوحدات السكنية في المستقبل المنظور القريب.
ولفتت الدراسة إلى أنه تم استخدام موقع المركز العام لشركة دار الأركان لإيضاح الجزء المركزي لنشاط أكبر 20 شركة عقارية تعمل في جميع المدن الكبرى في المملكة - حيث تنتشر عمليات هذه الشركات في جميع أنحاء البلاد – ولأجل تصنيف هذه الشركات حسب الإقليم.
وأشارت الدراسة إلى أن العديد من مطوري العقارات التجارية السكنية يعمل داخل العديد من المدن في المملكة، حيث ينتشر هؤلاء المطورون في جميع أنحاء المملكة. ولأغراض فصل هؤلاء المطورين حسب الإقليم، تم استخدام المقر الرئيسي للشركة لإيضاح الجزء المركزي لنشاطها. ويقتصر نشاط المطورين الخاصين على عدد قليل من المدن داخل إقليم وحيد ويقتصر نشاطهم في الغالب على القرى والمدن الصغيرة.
واعتبرت الدراسة أن صغار المطورين والمطورين غير المسجلين مسؤولين عن أكثر من 80 في المائة من إجمالي عدد الكيانات. وبناء عليه، يؤلف كبار المطورين حصة أصغر ولكنهم يساهمون بنحو 19 في المائة من حصة التنمية.
إلى ذلك، وفي إطار الخطة الخمسية التي أعلنت عنها شركة دار الأركان للتطوير العقاري أخيرا لبناء 65 ألف وحدة سكنية في مختلف مناطق المملكة في عدد من مشاريعها السكنية لتغطية الطلب المتزايد على الوحدات السكنية بمختلف المناطق - والتي استعدت لها الشركة من خلال العديد من الإجراءات التطويرية لقدراتها والتحالفات مع عدد من الشركات العالمية ذات الخبرات الطويلة في هذا المجال - شرعت الشركة في التنفيذ لمخطط القصر في الرياض في شهر نوفمبر من العام الماضي حيث يتوقع الفراغ من هذه المرحلة في بداية الربع الأول من العام المقبل وسيتم تسليم بقية مراحل المشروع تباعا حسب الخطة 